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高明法院與佛山電臺(tái)高明分臺(tái)FM88.3
合作開設(shè)“以案說法”專題節(jié)目！
眾所周知，建筑物外墻
屬于建筑物所屬全體業(yè)主共同所有。
那么，該建筑物所屬業(yè)主
是否可以隨意使用外墻呢？
今天，
高明法院周澤鑫法官
來跟大家談?wù)勥@個(gè)問題！
案情回顧
王某為佛山市高明區(qū)荷城街道某小區(qū)二座12樓1201房的業(yè)主，李某為樓下1101房的業(yè)主。1201房的王某的兩臺(tái)空調(diào)外機(jī)安裝位置分別位于1101房李某的兩間臥室飄窗外墻上沿（緊貼著飄窗外墻上沿，且在11樓與12樓之間的樓層分隔線下方）。如此便產(chǎn)生了兩個(gè)問題：一、1101房李某自家的空調(diào)沒地方安裝；二、1201房王某家的空調(diào)一旦開啟，噪音、廢氣等直接影響到李某的生活。李某經(jīng)交涉無效后，將王某起訴至法院，要求王某拆除兩臺(tái)空調(diào)外機(jī) 。

文章插圖

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法院判決
高明法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案為相鄰關(guān)系糾紛。不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。原、被告雙方屬上下樓層相鄰關(guān)系，雙方在行使權(quán)利時(shí)，均不得妨礙相鄰方的利益；給相鄰方造成妨礙的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙。
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán) 。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外 ?！备鶕?jù)該規(guī)定，原告李某對其臥室飄窗外墻部分的上沿有合理使用的權(quán)利。被告王某在11樓與12樓之間的樓層分隔線下方、李某兩間臥室飄窗外墻上沿位置安裝空調(diào)外機(jī)，不屬于合理使用的范疇，且侵犯了李某對該位置的合理使用權(quán) 。
而王某在使用案涉空調(diào)時(shí)，空調(diào)外機(jī)必然會(huì)產(chǎn)生噪音、廢氣等，因空調(diào)外機(jī)臨近李某的窗戶，必然會(huì)對李某的正常生活產(chǎn)生影響。因此，王某的行為已妨害李某物權(quán)的行使，李某有權(quán)要求王某停止侵害并排除相關(guān)妨害。故高明法院判決王某應(yīng)將案涉兩臺(tái)空調(diào)外機(jī)從李某兩間臥室飄窗外墻上沿位置移除，且不得重新安裝在11樓與12樓之間的樓層分隔線下方。判決作出后，王某不服提出上訴，佛山市中級人民法院二審判決駁回上訴、維持原判。
法官說法
什么是法律上的相鄰關(guān)系和相鄰權(quán)？
相鄰關(guān)系，是指土地、土地上的自然物或建筑物的相鄰所有權(quán)人在使用或者經(jīng)營相鄰的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，相互發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在相鄰關(guān)系中，一方在使用或經(jīng)營自己的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)負(fù)有不得妨礙對方合理行使權(quán)利的義務(wù)，同時(shí)也有權(quán)要求對方不妨礙和侵犯自己權(quán)利的合理行使，這種權(quán)利叫做相鄰權(quán) 。相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)既表現(xiàn)為相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有人或占有人行使財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種限制，同時(shí)也表現(xiàn)為相鄰不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有人財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種擴(kuò)大。
《中華人民共和國民法典》第二百八十八條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系 ?！毕噜応P(guān)系方抬頭不見低頭見，相鄰權(quán)益密切相關(guān) 。處理相鄰關(guān)系糾紛，應(yīng)本著互諒互讓的原則，在平衡雙方利益的基礎(chǔ)上妥善處理。
建筑物外墻歸誰所有？
應(yīng)當(dāng)如何利用？
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條第一款規(guī)定“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分……”依照該規(guī)定，建筑物外墻屬于建筑物所在全體業(yè)主共同共有 ?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán) 。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約空調(diào)外機(jī)聲音大可以投訴嗎，損害他人合法權(quán)益的除外 ?！币虼?，業(yè)主對建筑物外墻享有共同權(quán)利，承擔(dān)共同義務(wù)，且業(yè)主對外墻的利用不得違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約空調(diào)外機(jī)聲音大可以投訴嗎，或者損害他人合法權(quán)益。
本案中，按照一般的生活習(xí)慣，李某對其房屋臥室飄窗外墻部分的上沿（11樓與12樓之間的樓層分隔線下方）是有合理使用的期待的。而前述司法解釋第四條也明確規(guī)定了業(yè)主對“與其專有部分相對應(yīng)的外墻等共有部分”享有合理使用的權(quán)利。而王某將兩臺(tái)空調(diào)外機(jī)安裝在李某房屋臥室飄窗外墻部分的上沿，方便了自己卻禍害了別人，不僅使李某無法將空調(diào)外機(jī)安裝在此位置，且王某使用空調(diào)時(shí)產(chǎn)生的噪音、廢氣等直接影響李某的正常生活，王某的行為已妨害李某對外墻的合理使用權(quán)，李某有權(quán)要求王某停止侵害并排除相關(guān)妨害。據(jù)此，法院作出上述判決，維護(hù)李某的合法權(quán)益。
在此提醒大家，在日常生活中，大家要妥善合理地行使業(yè)主權(quán)利，在方便自己生活的同時(shí) ，不能隨意侵犯他人權(quán)益，造成他人生活不便。鄰里和諧需要大家齊心維護(hù) ，共同營造美好幸福的生活環(huán)境。
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